時間：2010年10月11日
??????? 地點：香港太古匯廣場一期5樓

主持人：各位新聞界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產集團2010年9月銷售業(yè)績發(fā)布會，首先讓我介紹公司管理層：
??????? 夏海鈞博士，為我們的董事局副主席、首席執(zhí)行官，全面負責我們集團的日常業(yè)務經營。夏博士在房地產開發(fā)管理方面，擁有超過16年的經驗。他同時擁有暨南大學工商管理碩士及產業(yè)經濟學博士學位。
??????? 執(zhí)行董事、首席財務官謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生
??????? 下面請賴總為我們介紹9月的合約銷售情況。

賴立新：2010年9月集團實現合約銷售額51億元人民幣，環(huán)比8月的44.4億元，增長15%，再度刷新2010年以來單月最高成交紀錄；合約銷售面積79.6萬平方米，環(huán)比8月的70.2萬平方米，增長13.4%，合約銷售均價6411元/平方米，環(huán)比8月的6327元/平方米，增長1.3%。
??????? 面對9月份二次調控后的低迷市場環(huán)境，我們依然量價齊升，銷售金額再創(chuàng)今年單月新高。
??? ??? 全國化布局及豐富的產品類型，使我們持續(xù)取得優(yōu)異的市場表現。
??? ??? 2010年9月，合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：長沙、石家莊、重慶、武漢、沈陽、成都等，合約銷售地區(qū)分布均衡。
??? ??? 由于新項目開盤及有力的促銷政策，有多個區(qū)域銷售額環(huán)比大幅上升。如石家莊、武漢、貴陽、天津、長沙、昆明等。
??? ??? 目前公司在售項目48個，分布于中國的22個主要城市。
??? ??? 2010年1—9月集團累計實現合約銷售額356億元，相比2009年同期的230.9億元，增長54.2%，累計合約銷售面積569.8萬平方米，相比2009年同期的450.3萬平方米，增長26.5%，合約銷售均價6248元/平方米，相比2009年同期的5128元/平方米，增長21.8%。
??? ??? 2010年1—9月，公司累計已完成全年400億元合約銷售目標的89%，這一合約銷售額是2009年全年303億元的117.5%，再次驗證了公司的團隊執(zhí)行力以及巨大的增長潛力；
??? ??? 我們具有前瞻性、積極靈活的銷售策略，以及我們深受市場歡迎的高性價比產品，使得我們的合約銷售額，在低迷的市場中，由1月的34.8億元增長到9月的51億元。
??? ??? 8、9月份，由于我們1—7月份累計已完成全年合約銷售目標的65.2%，我們主動調整了銷售節(jié)奏。在9月份第二輪調控的市場情況下，我們的月成交額仍然再創(chuàng)年內新高，進一步證明我們的產品深受置業(yè)者歡迎。
??? ??? 謝謝大家，我的介紹到這里，下面是記者答問時間。

記者：第一個問題，國慶假期前有“限購令”的出臺，黃金周的銷售是否不如之前的預期。第二個問題，銷售額達到89%，是否會調整全年的銷售目標？
??????? 夏海鈞：首先是9月底，“黃金周”前國家出臺了政策，目的是影響房地產市場。黃金周期間，全國大部分的開發(fā)商都受到新政的影響，因為我們的相等是處在中國的二、三線城市，銷售均價維持在6000元/平方米左右，相對比其他的開發(fā)商的影響要小一些。
??? ??? 10月份，集團的數據應該還是相對比較理想的，我們會在不久的將來完成全年400億元的目標，我認為10月份臨近年底，就不需要再上調目標了?？梢钥隙ǖ恼f，2010年公司會大幅超過預期的經營計劃，今年的303億元上調到400億元之后，今年年底我們會在400億元的基礎上有較大的增長。主要是因為公司基本上完成了在中國二、三線省會城市的布局，未來的目標是進入三線城市。三線城市的主要概念是在省會城市以外經濟發(fā)達的城市和區(qū)域。因為集團布局更加的合理，銷售均價不高，因此我們相信在今年和明年，公司的業(yè)績還會出現大幅度的跨越。

新報：您手上是否有黃金周的銷售數據，在深圳和其他地區(qū)出臺了限購令后，成交量下降了很多，您對黃金周的評價是怎樣的，是否有具體的數據。
??????? 夏海鈞：黃金周的時間太短，行業(yè)的統(tǒng)計數據是沒有的，相對于公司來講，黃金周跟我們的預期還是有差距。由于產品價格不高，恒大高性價比的產品還是受到中國老百姓的追捧，因此公司在“十.一”黃金周中取得了不俗的業(yè)績，這是相對于歷史的數據而言，跟我們的目標還是有差距的，跟歷史數據而言還是創(chuàng)了新高，在不遠的將來，公司會完成全年的400億元的目標。

明報：公司三線城市的發(fā)展，是否有具體的計劃？
??????? 夏海鈞：恒大總結了全國擴張的歷史，中國大的開發(fā)商進入全國布局的時候是走一線城市，到北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市。二十一世紀初該政策取得了一定的成功，后來因為房價快速上漲，二線城市的發(fā)展機遇遠遠大于一線城市，因此恒大在2004年全國開始擴張，將主攻方向定位于中國的二線城市，做中國二線城市的地產領導者。經過這些年的發(fā)展，我們實現了二線城市的戰(zhàn)略布局，在全國很多的二線城市，恒大已經成為當地領導性的品牌，在完成了二線城市的布局后，我們認為中國的房地產業(yè)未來的發(fā)展和市場會逐漸的向三線城市擴張。
??????? 為什么這么說？中國三線城市的房地產發(fā)展水平相對薄弱，老百姓的置業(yè)需求比較強烈，地價普遍便宜，大的開發(fā)商進入的比較少，因此恒大會把握住中國房地產幾年增長的機遇，快速的進入三線城市，使我們能夠在短期內成為中國三線城市的主導者。
??? ??? 因為在二線城市完成了布局，三線城市站穩(wěn)腳跟后，公司以民生地產的理念開發(fā)房地產會受到中國老百姓的喜歡，因為我們的銷售價格是以二、三線城市為主，加上100%的精裝修，銷售均價在六千元，首付十多萬，月還貸幾千，中國大部分的老百姓可以承受得起。剛性需求始終在這部分的客戶群體，避免了中國房地產大起大落對我們的影響。

南華早報：第一個問題，上次宏觀調控后，恒大很快就做出了降價，這次是否有相應的計劃，原因是什么？第二個問題，國內的居民對本次宏觀調控的反映有什么不同？
??????? 夏海鈞：各個公司的定價理念是不同的，我已經多次提到是隨行就市，找到中國老百姓可以接受的價格。應該說在4月底國家宏觀調控的時候，5月份推出了8.5折，找到了中國老百姓的切合點，我們做出了15%的調整后，老百姓是可以接受的。經過調整后，從4月份到9月份，公司基本上實現了銷售火爆、量價齊升的總體局面，使得公司戰(zhàn)略布局予以實現。
??????? 9月底的宏觀調控后，公司會根據市場的情況合理的制定銷售價格，這次暫不會再全國實行統(tǒng)一的銷售體系，有兩個原因。
??? ??? 一、經過4月份到9月份的市場調整后，各地區(qū)的公司對市場有了充分的認識，每個樓盤的推盤有了更加理性的策略，不需要集團作戰(zhàn)略性的指導。
??? ??? 二、今年全年完成400億元的目標已經沒有任何的懸念，公司在年底會調整銷售速度，實際上從8月份逐步調整速度，原來的推盤量根據銷售節(jié)奏進行調整，這種調整是保持公司銷售價格的合理性，既要滿足中國老百姓的需求，同樣要給股東帶來合理的回報，這是我們調整銷售策略的基本原則。
??? ??? 我估計在很快的時間內，公司會完成400億元的銷售目標。
??????? 回答你第二個問題：4月份的宏觀調控老百姓的預期是比較大的，認為宏觀調控會起到降價的作用，因此觀望的心態(tài)比較重，本次的宏觀調控，老百姓也有觀望，但是大家的心理預期承受能力強了，因此老百姓要比4月份的反映沒有那么強烈，更加的理性。剛性需求的置業(yè)者還會購買住宅，不會因為宏觀調控而收手。對于民生地產，售價不高的樓盤仍然會產生銷售預期，因此我們認為10月份公司會取得較好的業(yè)績，因為剛性需求主導了市場，六千元的均價老百姓還是可以接受的。

財新傳媒：一個多小時之前，標準普爾開了電視電話會議，他們認為新政出臺后，未來的6—12個月內會有10%的降幅，您如何看待樓價的走勢，還有量的走勢。
??????? 夏海鈞：新一輪宏觀調控后，對熱點城市，北京、上海、杭州、深圳等房價比較高的區(qū)域，樓價受到一定的壓力，將來如果推出限購、房產稅等政策，就可能選擇房價比較高的城市試點，因此樓價高的熱點城市下浮會比較大。目前部分二、三線城市樓價并不高，剛性需求強烈，因此我認為對二、三線城市價格的影響是比較少的，這些城市價格調整不大。
??????? 財新傳媒：您認為一線城市的調整有多大，4月份的宏觀調控產生了10%的浮動，您認為會怎樣？
??????? 夏海鈞：熱點城市的影響是比較大的，中央很明確，保持中國房地產健康穩(wěn)定的發(fā)展，不希望全國的房地產價格大起大落，希望熱點城市，希望偏離老百姓需求區(qū)域的價格回調，這是中央調控的目的，因此一線城市的價格有一定的調整，但是具體調整多少幅度，還不好作判斷。

明報：恒大對于房產稅的出臺是否有預估，例如稅費是多少，如果出臺房產稅的話對恒大有怎樣的影響，對整個行業(yè)有怎樣的影響。
??????? 夏海鈞：房產稅是比較復雜的，包括對物業(yè)的評估體系，對房產的界定，有很多的政策和配套設施不完善，我們認為短期內在全國推行房產稅的方案還不太現實。應該說在熱點城市，需要對樓價調控的城市中央會進行試點，也是通過試點總結出房地產稅的管理辦法，逐漸的向全國推廣，這就是目前房地產稅的狀況，房地產稅對全國房地產的影響，短期內不會形成。
??????? 明報：什么時候會推出房產稅，稅率是否有估計？
??????? 夏海鈞：不好估計，中央采取怎樣的辦法，是以銷售價格還是物業(yè)的評估值，還是以物業(yè)購買的原值，有很多的方式方法。
??????? 明報：年內是否會進行試點。
??????? 夏海鈞：我認為年內試點的機會不大，如果可以實施的話也是在熱點城市，因為本輪的調控，對熱點城市造成了影響。中央的政策明確，包括限購和房產稅都在熱點城市進行，如果價格不出現報復性反彈的話，房產稅會研究的更加細致，因為房產稅實施后會造成廣泛的影響，今年年底之前，我認為房產稅可能不會出臺，如果熱點城市的價格走勢還是未受到控制，價格繼續(xù)上漲的話，明年在熱點城市實施房地產稅還是有可能的。
??????? 明報：恒大布局三線城市是否也希望避開房產稅。
??????? 夏海鈞：我們還是建老百姓買得起的房屋，就是打造民生地產和精品地產。恒大目前房屋的均價在6000元左右，首付也就是十幾萬元，這樣的市場定位和空間，包括銷售價格會避開目前政策對房地產調控的影響，從而保持快速增長和利潤，因此房地產稅和限購令對我們的影響是比較弱的。北京、上海、杭州、深圳等熱點城市，除了上海有樓盤還未開盤后，其他的城市都沒有，還是布局二、三線城市，因為潛力大，受國家宏觀調控的影響比較小。
??????? 經過本輪的宏觀調控后，恒大會跟其他的開發(fā)商有所不同，在規(guī)模和布局上，我們會借助本輪的調控實現更加高速的增長。

路透社：早一、二個小時前，大陸表示會對部分銀行實行差異化的準備金率調整，對今年的房地產有怎樣的影響。恒大要布局三線城市，是否可以舉一些例子，集中在哪些城市。在三線城市的土地儲備已經擁有了，還是未來要投入資金購買土地。
??????? 夏海鈞：中央實際不斷的使用各種辦法收緊銀根，包括提高準備金率和控制貸款，對房地產企業(yè)會有所影響，導致開發(fā)商沒有資金購買土地，就要銷售目前的物業(yè)。因為銀根流動性的緊縮，我們預計下半年到明年上半年，部分開發(fā)商本來是捂盤惜售或者是等待政策放松，現在就會增加銷售，加大銷量，減少對銀行的依賴性，因此下半年銷售量會加大。
??? ??? 銀根緊縮也會造成行業(yè)的重組，銀行房貸的時候，會選擇全國性的開發(fā)商，現金流充裕的開發(fā)商，銷售比較好的開發(fā)商，選擇客戶成了銀行下一步更主要的方式，通過客戶的選擇，大開發(fā)商的流動性受到影響比較小，小開發(fā)商受到的影響比較大，因此導致產業(yè)的聚集度增加。像恒大這樣的開發(fā)商，在規(guī)模上會比之前有更大的跨越，源自于房地產整合的機遇。這種機遇對于開發(fā)商而言，也是通過并購后促進了中國房地產業(yè)的健康發(fā)展，為什么說是促進了。
??? ??? 原來有的小開發(fā)商，拿了土地后不開發(fā)，捂盤惜售，大開發(fā)上并購後，盤活了土地，增加了供應量，對房地產的健康發(fā)展有更大的好處。產品指數也提高了，小開發(fā)商沒有開發(fā)的經驗，開發(fā)的產品得不到中國老百姓的認可，將小開發(fā)商的資源通過并購后，成為品質好的物業(yè)。本輪的宏觀調控后，對中國房地產業(yè)的健康發(fā)展是有好處的。
??? ??? 因為國內的宏觀緊縮后，對于在國內上市的房地產企業(yè)受到影響，因為國內的銀根緊縮，包括國內融資渠道的封閉，很多想融資的企業(yè)會遇到麻煩，但是在香港上市的房地產企業(yè)，因為擁有國際資本廣闊的平臺，必要的時候，可以在國際資本上進行融資，因此在香港上市的企業(yè)，要比在國內上市的企業(yè)擁有更多發(fā)展的競爭優(yōu)勢。
??? ??? 三線城市主要是指發(fā)達省內發(fā)達的城市，我們有一定的標準，例如人口的要求，城市GDP總量的要求，離二線城市的距離等等，有的地方公司已經進入，我們感覺三線城市因為老百姓還是比較富裕的。例如江浙一帶的三線城市實際上比內地二線城市還要好，銷售的價格不會受到影響。
??? 反過來，因為這些城市房地產商品房發(fā)展比較低，沒有好的住宅，大的開發(fā)商進入后，會充分利用市場的差異化占領市場，我們的產品出來后會形成城市的聚集效應，將三線城市的富裕階層或者是要改善住房的人群一下吸引到一個樓盤中，這也是我們目前看到的巨大的商業(yè)機會。

新報：國家在推保障性住房價格比商品房低很多，對你們的定價是否會產生影響？
??????? 夏海鈞：保障性住房和商品性住房是兩個不同的市場，一般是30、50、70平方米，商品房是70、90平方米以上，這是戶型的不同。
??? ??? 裝修上，保障性住房是物美價廉，商品房是選擇高檔的材料，兩者的定位是不同。購買商品房的都是社會的中產階級，可以買得起商品房的是不會購買保障性住房的，因為居住環(huán)境、條件和設施條件達不到預期，買保障性住房的人，也不會在短期內購買商品房，因此兩個市場不會互相覆蓋。也就是說保障性住房的建設會更多的關注中國弱勢群體，解決中國收入分配的不均，對社會的發(fā)展有好處，但是對商品房市場的影響不是特別的大。

主持人：因為時間的關系，今天的記者招待會圓滿結束，謝謝各位。